房地产信托2010年的大规模发行，让2012年、2013年成为到期兑付的密集期。今年以来，房地产行业调控加码，令市场不得不关注房地产信托明后年的兑付风险。
昨日(12月19日)，诺亚财富发布的研报数据显示，2012年房地产信托到期总规模为1172.5亿元，远远高于2011年的470.5亿元，整年兑付规模较大。一位信托公司人士告诉记者，相对于之前几年，明年房地产兑付规模大，在房地产行业受到宏观调控的背景之下，确实存在一定的风险，但仍然难以形成系统性风险。
信托公司兑付集中
根据诺亚财富提供研究的图表，2012年3月、6月、7月和8月为房地产信托到期高峰，分别到期147.52亿元、129.52亿元、113.76亿元、108.57亿元。
“在监管并不严格的时候，有的信托公司发行房地产信托的占比达到90%，现在这个比例已经出现了大幅的下降。”上述信托公司人士对记者表示，目前部分信托公司仍然难以从房地产业务上转型。
上述研报显示，2012年到期的房地产信托产品的发行方主要集中在中融、平安、中海、中城、华澳等信托公司。到期规模前十的信托公司占总到期规模的50%左右，其中，中融信托到期规模为150亿元。
诺亚财富分析认为，部分信托公司房地产信托产品的过度集中，对公司的风险应对能力形成了很大的挑战。
在房地产信托到期的地域分布方面，根据上述研报统计，2012年房地产到期规模较大的区域是上海和天津，分别为122.74亿元和157.07亿元。其次则是浙江和江苏，到期规模分别为108.57亿元和84.58亿元。
“房地产信托从区域来看较为分散，风险并未高度集中化。区域分布的分散化意味着房地产信托的兑付压力不会对某单个区域产生重大影响。”诺亚(中国)控股有限公司研究部副总经理邓伟岩表示。
但是诺亚财富提醒，上海和天津的房地产信托到期压力，依然值得关注。相较而言，天津的房地产信托兑付的压力加大，风险暴露后对区域房地产的走势也会产生十分大的影响。
警惕房地产短期风险
“至于信托公司是否能够应对明年的房地产信托到期高峰，最主要还是看房地产行业的走势。”一位信托行业资深人士对记者表示。
诺亚财富预计，从目前至明年年底全国平均房价最大跌幅为3.5%。尽管从历史数据中看来，房地产3.5%的跌幅是市场能够承受的，但是不能排除个别城市可能出现较大跌幅。
国家统计局发布的最新统计数据显示，与10月份相比，11月份70个大中城市房价中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有49个，环比价格下降的城市增加了15个，持平的城市有16个。
随着房地产行业风险的延续，开发商的资金越来越紧张，以销售回款方式归还本息的困难逐渐加大，当风险出现时，信托公司进行资产处置、寻找承接方的能力就显得至关重要。
“现在信托公司基本上都不敢对房地产信托产品进行延期，一旦延期或者做其他方式的处理，一是监管会盯得很严，二是投资者也会担心风险而不敢投资。”另一位信托公司人士告诉记者。
据了解，目前，对于出现兑付问题的房地产信托产品，多数采取股权处置方式回流现金，而不是通过非理性的过度折扣进行销售回流现金。
