另一试点城市上海仍在热议
2011年伊始，悬疑一年之久的房产税消息，突然之间变得真实起来。
昨日报道称，作为两大试点城市之一的重庆市，已经财政部原则同意开征商品房房产税，预计有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。而另一个试点城市上海，征收方案则仍然流于坊间的多个版本，有业内专家认为，如果上海市场供应无法满足需求，房产税抑制房价的目的将难以达到。
专家表示，由于此次房产税征收预期是“从轻征收”，房产税对楼市的影响将是短期的。
房产税再度热议开征
正在召开的重庆市“两会”上，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。
据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。虽然黄奇帆在作该报告时，并没有就当地征收房产税的细节作进一步说明。但这一番言辞，使得业已“空转”多时的房产税再度成为关注焦点。
与此同时，另一个房产税试点城市上海，则在年初时分同样开始热议房产税。而最受关注的，当数去年年末时分传出的新“版本”，即以新增购房面积为衡量标准，超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分，税率为5%;超过免税面积落在基本居住套数外第三套的部分，税率为10%;超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分，税率为20%。不过这一网上流传的版本随即被业内专家们予以否定。
记者询问了多名研究财税制度的业内人士，一个较为统一的观点是：无论是作为新增税种还是现有商用物业房产税的“变种”，在立法方面均存有与现行法律的矛盾之处。“如果是作为新税种，必须经人大审核通过；如果是现有商用物业房产税的变通，住宅如何界定自用还是经营所用？”上海房产经济学会副会长印堃华表示。
1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，“个人所有非营业用的房产免征房产税”。“事实上，按照目前的房产税操作现况，许多个人房东并没有缴纳房产税，缴纳的话也仅以发票金额的5%收取。”第一太平戴维斯中国研究部高级经理简可认为。印堃华的观点认为，如果是现行房产税的“扩大征收”，将会涉及修改现行税法。而这，是地方政府职能范畴内无法操作的。
实施版本始终不明
另一重让房产税无法明朗化的原因，则是由于具体执行方案的始终不定。如在重庆，此前黄奇帆公布的房产税设计思路显示，当地为节约土地资源，限制高档住房数量，遏制房地产泡沫，重庆市设想：通过征收特别房产税，对高端住房房价和消费加以必要约束。征收的特别房产税收入，全部用于公共租赁住房建设和维护。
所谓“特别房产税”的政策设计，在征收对象、计税办法以及税率等重要定税因素上说法不一。按照此前方案，征收对象方面有“高档住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人”；或者“住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人”。而计税办法则拟按评估价值的70%至80%计算，同时计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。
在最受关注的税率方面，采取分档累进税率开始逐渐占据上风。有方案称，独栋住房建筑面积在300平方米以下的，税率为1%;300平方米至500平方米的，税率为1.5%;500平方米以上的，税率为2%。此外，建筑面积达到200平方米以上的住房，评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%;4倍至5倍的，税率为1.5%;5倍以上的，税率为2%。另有方案表示，住房评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%;4倍至5倍的，税率为1.5%;5倍以上的，税率为2%。不过重庆市财政局相关负责人此前在接受本报记者采访时表示，此思路仅是重庆市在设计房产税时的一些思路，具体细则还有待与财政部共同商定。
据简可介绍，虽然目前尚未确定税率将是多少，不过根据国际惯例，税率范围在0.1%到3%之间。“考虑到房产税对增加地方政府收入和调节房地产市场的双重作用，税率对普通住宅和非普通住宅应区别对待。”
多管齐下构建调控利器
第一太平戴维斯提供的数据显示，以上海为例，如果按照新版本中所传，即以新增住宅为征收对象，2011年住宅供应量约为2000万平方米，以2万元/平方米单价计算，新增住宅价值约4000亿元，1%的新房征税金额即为40亿元。如果按照2009年上海地方政府2500亿元收入为参考，征税后总收入可达2540亿元，房产税所占比例约1.5%。不过，如果对4.8亿平方米、17500元/平方米的存量房开征房产税的话，则总收入便可达3340亿元，房产税占比约25%。
“从这一数据分析中可看出，如果以新增住宅作为征收对象的话，房产税为地方政府带来的财政收入并不明显。”简可表示。他认为，从中长期来看，房产税不太可能对房价造成太大影响，不过这一税赋的出台，却可以促使现有住宅物业更有效地加以利用。
北京中原研究中心分析师张大伟表示，在保有环节上征税，可加大保有成本，以促使部分房产流入市场提供交易房源。此外，房产税带来的另一影响后果，便是可改变地方政府对土地价格的依赖心态。“房产税的开征将改善地方政府的资金来源，有利于控制地价。”
不过，多名业内人士亦指出，房产税很难解决楼市调控根本。上海市社会科学院房地产研究中心副研究员顾建发认为，从去年上海市场供应量来看，供求失衡的现象仍然突出。“上海的商品住宅供应不足的趋势比较突出，从这一角度来看，单纯依靠房产税来调节价格的话，作用并不大。只有在大幅增加保障房同时配合房产税的情况下，有望对房价形成调控效果。”
上海易居房地产研究院院长办公室主任周建成表示，房产税的主要功能是增加地方财政收入。因此，在抑制房价方面，房产税的作用将不会是长期的。房产税效应将很快被市场消化，楼市将恢复常态。
一位开发商也认为，目前市场上流传的房产税细则税率不高，市场很快将适应这笔新增的支出。房产税对市场仅能造成心理层面的影响。
