2010年年内连遭两次调控，使得别墅市场遭逢巨变，成交量骤跌，让2010年北京别墅市场再陷深度回调。但是，别墅价格却没受影响，依然上涨，受到高端市场的争抢。同时，受到成交量下降的影响，别墅供应量也有较大幅度下降。
成交量骤跌47.86%刚刚进入2010年北京别墅就已经提前遭遇严寒，据亚豪机构数据统计显示，从2009年12月单月成交494套直落至2010年1月的218套，首度发出了回调信号。本轮回调态势仅仅维持了2个月，就在4月冲破高点，实现成交538套，也创下了全年单月成交套数的最高纪录。随后政府出台了一系列调控政策，尤以限贷、限购对别墅市场影响最大，观望和打压恐慌情绪肆虐5、6、7三个月，而6月的82套单月成交量也创下了自2008年3月后30个月以来的首次破百。虽然在8-11月成交量有所回升，但继续迫于政策打压和对市场预期的不明朗，成交量始终没有再次拉升，维持在300套左右小幅震荡，至此2010年1-11月共累计成交2915套，较2009年同期跌幅达47.86%。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，2010年北京别墅市场的回调完全在预期之内。我们在看待别墅市场的时候需要注意两点，既要满足商品房运行规律，同时又应该兼顾别墅特色。2008年整体大势不好，别墅市场已经遭遇了较大幅度的成交跌落，随后2009年市场回暖，曾一度被压制的刚性需求必然反扑。因此，当出现2008波谷和2009波峰的时候，2010年回调的走势已经在意料之中，而可喜的是，在经历了这几轮大起大落之后， 2010年的成交现状已更趋于理性，回归到了一个平稳的走势，这对未来北京别墅市场的良性发展是有很大帮助的。
成交均价上涨42.1%2010年的北京别墅市场就仿佛在波涛汹涌的大海上行驶的巨轮，起伏动荡从未停歇。据亚豪机构别墅市场专项研究统计显示， 2010年1-11月，北京别墅市场实现累计成交2915套，成交面积12008.12万平方米，别墅类型成交均价24461元/平方米，累计总销售额264.47亿元。同比2009年同期，别墅成交套数减少了47.86%，成交面积减少了41.6%，但成交均价却增长了42.1%。
任启鑫表示，看待别墅绝对不能只看量，价的增幅在2010年也是十分明显的。可以做一个简单的对比，2010年北京商品住宅成交量同样下跌了45%，但价格却仅增长了31.3%，而北京别墅市场虽然量跌47.86%，但成交均价同比却增长了42.1%，以2%的量跌换来2010年8%价涨。他说：“我曾经形容北京别墅市场就像大海中行驶的巨轮，即便少了几位登船的客人，但它依旧是高端客群争相追逐的不二之选。”
