大城市楼市成交量大幅萎缩，各大房企资金链日益紧张，楼市将进入去库存化阶段。而限购与房贷审批政策压抑了市场需求，楼市降价已是如弓上弦。
楼市调控的威力逐渐显现。8月，上海商品住宅成交量仅57.3万平方米，环比下跌25.6%，同比下跌21.0%。
“这创下了2005年以来的最低值。” 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭用“悲情”一词形容8月的上海楼市。
德佑地产研究主任陆骑麟表示，8月成交量大幅回落与购房观望情绪加重有关，上海对补税单的不予认可，也是导致成交量大幅萎缩的原因。
“7月针对二三线城市的限购政策被提上议事日程后，购房者原本寄希望于大型开发企业资金链收紧，从而加速一线城市房价调整的步伐。” 陆骑麟说。
但事实上，价格松动的情形并没有如期而至。
根据德佑地产监控的数据，8月上海商品住宅均价在21800元/平方米，与上月基本持平，居高不下的房价仍然坚挺。
“从单个项目上看，只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，比如虹桥1号，2010年年底推出一批公寓房源，当月成交均价21642元/平方米，到今年8月均价只有18281元/平方米，降幅15.59%；上海富力桃园于1月底推出的一批公寓房源，2月均价14942元/平方米，8月成交均价为13440元/平方米，降幅10%，还有绿地旗下部分项目也出现下降。但是绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降，降幅多数控制在3%之内。” 中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者。
上海同策咨询研究部总监张宏伟更直斥所谓的降价“有猫腻”。他表示，舆论喊降，于是开发商乘机创新出“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”一类的噱头，或者用起价报低和报价调高的手段迷惑市场进行炒作，实际上并没有真正降价。
“即使那些高折扣楼盘或所谓抛售楼盘，也是报高价格再打折的市场策略调整结果。”张宏伟表示。
降价激活市场
虽然房价异常坚挺，但成交的萎缩，还是让楼市库存的压力到了紧绷的状态。
汉宇地产市场研究部的报告指出，截至8月底，上海一手房库存面积高达880万平方米，供求比为1.18：1，供大于求的态势明显。
与此同时，开发商的业绩也出现大幅下滑。中国房产信息集团数据显示，8月份上海市企业销售金额十强的总销售金额41亿元，环比下滑37%，同比下滑42%。
“市场僵持至极限，‘不破不立’，9、10月必破僵局。”杨红旭认为，降价迫在眉睫。
“未来半年，均价跌幅约10%以内，指数环比跌幅累计约5%以内，多数项目只是微跌，少数项目可能出现10%~20%的下调。”杨红旭预计。
陆骑麟也认为，在传统意义上的“金九银十”旺季，市场必须通过房价的下跌才能换取当前调控政策的松懈，从而促成楼市的回暖。
“当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%以内均属于正常的市场行为，从实际操盘经验来看也是如此，楼盘降价10%就可以激活市场了。”张宏伟表示。
但他同时表示，由于市场前期的惯性和调控的常态化，9、10月份价格并不会有太大的变化。
“‘一房一价’等政策，一方面限制房价上涨，另一方面也限制了房价下跌。”张宏伟表示，“但我个人觉得9、10月会有一个量增的过程。”
“现在一些大型开发企业正在加速销售回笼资金，进一步拿地和进行市场扩张，9、10月肯定是开发企业去库存化的市场过程，因此成交量会增加。”张宏伟预计，9~10月商品住宅成交量会在70万~90万平方米，虽然这一成交量仍不如前两年同期水平。
杨红旭的预计也相仿，他认为，9月上海商品住宅的成交面积会在80万平方米左右。
贷款难制约楼市回暖
业内人士对9月成交量回升普遍抱有信心，但是，个贷申请门槛提高、银行放款拖长的情况，使楼市回暖又多了一层悬念。
“贷款难，已经成为抑制需求的第一杀手。”杨红旭对记者表示。
汉宇地产交易市场部副总监倪岱尔告诉记者，现在到建行申请房贷，差不多要到明年初才能拿到。
德佑地产交易按揭部高级经理杨永俊则表示，建行以外的各家国有银行的个贷业务，从申请到放款一般也在两个月以上时间，“个人住房情况调查需要10个工作日，申请者递交材料送审到完成审批需要两周时间，交易中心出具抵押证需要20天时间，加起来差不多就要两个月时间。至于完成审批后，银行何时放款，则要看排队的情况。”
此外，股份制银行如民生银行、兴业银行等，由于一直以来个贷业务的规模不大，自6月以后已经基本停贷。
“限购的政策挡住了外地购房者，而贷款难的问题则让本地刚性需求的购买力持续下降。投资需求虽然蠢蠢欲动，但是由于市场未来的不确定性依然很大，所以也不敢贸然进场。”薛建雄表示，“市场回暖的支撑力是明显不够的，因此9月份市场将继续胶着。不过开发商高成本融资的背后说明其财务状况并不乐观，后期的销售压力在继续增加。长远来看，降价范围的扩大应该只是时间问题。”
本网视点：在库存不断增加、融资不畅的大环境下，通过小幅降价来刺激销售已经成为众多开发商的首选，但是，二三线城市房价仍然“涛声依旧”，仍然明显上涨。虽然二三线城市的限购政策将与近期出台，但是，从目前形势来看，判断高房价已经“摇摇欲坠”、“真摔”似乎还不是时候。
调控严厉、楼盘滞销，使得买卖双方心态发生逆转，不少开发商和投资客开始着急出货，楼市逐渐过渡到买方市场，市场参与者的预期出现明显变化。多数业绩压力较大的开发商可能会趁“金九银十”大量推盘，以价格优惠换取销量;但也有部分开发商仍消极应对，降价积极性不高。如果想让房价调控至普通老百姓能够承受得起的合理水平，恐怕还得一段时间。
