70大中城市房价环比逼近停涨 北上广深“金九”难现
房价坚冰正在进一步消融，国家统计局18日公布的数据显示，70个大中城市8月环比价格下降的城市有16个，持平的有30个，与7月份相比，环比价格下降和持平的城市增加了15个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月份缩小的城市有8个。二手住宅方面，8月份环比价格下降和持平的城市增加了9个，价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.7%，涨幅在0.5%以内的城市有25个。
接受《经济参考报》记者采访的专家认为，在楼市调控政策持续高压下，房价松动迹象愈发明显，70个大中城市房价环比涨幅已逼近停涨，预计随着楼市库存的节节攀升，房地产开发商的降价压力将进一步加大。专家表示，目前业内普遍期待的“金九银十”行情并未如期而至，北上广深一线城市在“金九”前半月遭遇成交寒流，短期内房价若不出现较大幅度下调，以往“金九银十”火爆的行情恐难出现。
迹象
房价松动愈发明显
统计显示，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅同比涨幅回落的城市有40个，比7月份增加了14个，同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。二手住宅方面，与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，比7月份增加了1个，同比涨幅回落的城市有34个，比7月份增加了6个，8月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。
链家地产首席分析师张月认为，自今年年初宏观调控以来，房价环比停涨的城市首次超过一半，意味着全国房价全面下行的阶段即将正式到来，房价拐点在年底前有望显现。
北京中原地产分析师张大伟告诉记者，从70个城市的统计数据可以看出，虽然房价同比依然上涨，但是同比涨幅已经明显放缓，特别是已经限购的城市。70个城市的新建商品住宅环比涨幅仅为0 .02个百分点，二手住宅环比涨幅更是首次出现下调，下调了0.05个百分点。
张大伟说，调控的趋势已经形成，房价停涨已经逐渐开始出现。一线城市已经出现了连续两个月的停涨 ，限购的城市平均环比涨幅 为0.01%，同比为4.29%，都落后于非限购城市，可见，目前来看限购依然是见效比较明显的调控措施。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受《经济参考报》记者采访时说，目前市场降温非常明显，房价涨幅回落的城市不断增多，且涨幅越来越窄，这说明楼市调控效果正在显现。虽然70个大中城市房价同比涨幅依然明显，但这主要是受翘尾因素的影响，同比涨幅变化一般晚于环比涨幅变化4个月左右，预计几个月后房价同比涨幅情况将会发生较为明显变化。杨红旭预计，明年二季度前房价将维持下跌的态势，但跌幅不会很大。
记者了解到，虽然整体来看主要城市房价依然坚挺，但是局部区域房价松动的现象十分明显。以北京为例，8月，北京新房市场在历经6个月的调控后，价格出现了较为明显的松动。其中，郊区更是率先扛起降价大旗。
中原地产统计显示，出现价格松动的项目主要集中在通州、大兴和房山等北京外围区域。这些区域的共同特点是新房供应较大、价位相对较低，且在前期经历过大幅的价格上涨。位于通州的典型楼盘“珠江拉维小镇”，今年5月的成交均价在2万元/平方米以上，而8月底报价仅为17000元/平方米。
类似的降价情况也出现在了近日举办的北京秋季房展会上，据房展组委会介绍，推出优惠折扣的楼盘数量相较今年春季房展多出一倍。但即使这样，成交量也并不尽人意。
利空
政策持续高压 库存节节攀升
今年以来，楼市调控政策持续保持高压态势。7月初国务院常务会议提出五条房地产调控措施，其中“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”最为引人关注，这不仅预示着房地产调控政策的不放松，也标志着房地产限购政策的升级。
8月，中原监测的7个重点城市新建住宅成交量依然在低位徘徊，而供应则持续保持高位，住宅库存进一步上升。从最近半年的供求比来看，成都、杭州的住宅供求比连续保持在较高水平，整体供求比分别为2 .37、1.69，而北京、上海、深圳的供求比略高于正常水平，分别为1.19、1.35、1.27，广州、重庆的供求比相对合理，分别是1.06、1.01。
中原地产认为，供求比高企，反映短期市场供大于求的现象十分严重。部分城市新房供应的集中区域，竞争将日益激烈，爆发价格战的可能性较高。
亚豪机构副总经理任启鑫说，贯穿2011年的楼市新政，如今到了“金九”这样一个关键的时间节点上，受买卖双方信心和预期不断摇摆的利空影响，9月上旬需求量延续了8月的颓势，北京项目销路普遍不畅，而供应仍在持续增加导致存量迈上11万关口。
据统计，原本计划在中秋开盘的北京项目高达10个，但实际开盘的只有5个项目，缩水了一半，尽管如此，5个开盘项目仍然供应了超过2000套商品住宅，相比今年端午期间大幅增加。中秋期间的住宅供需比已经拉高至了接近8：1。
北京房地产展示交易会组委会副秘书长、北京四季地产研究院副院长郑向东表示，目前房价下降通道已经打开。由于市场调控，在库存不断升高的压力下，开发商以优惠吸引刚性需求群体，用价格换取成交量和资金流的回馈，房价出现了稳中有降的局面。郑向东强调，宏观调控不是短期的，且力度不会放松。
高策地产顾问董事长李国平在接受《经济参考报》记者采访时说“持续调控一直在进行，而且就目前来看，到年底也不会有松动的迹象，当然也没有松动的理由。”他预计，政策和库存压力将令房价出现调整，到年底房价的下降幅度与去年同期相比将在10%到15%之间。
寒流
一线城市“金九银十”成色不足
在严厉限购政策的持续作用下，房地产业内普遍期待的“金九银十”行情并未如期而至，相反北上广深一线城市在“金九”一开局就遭遇寒流。
据伟业我爱我家市场研究院数据显示，9月前两周(8月29日至9月11日)，北上广深四大一线城市新建商品住宅成交量环比普降。其中，北京新建商品住宅成交1336套，环比8月末两周(即8月15日至8月28日)下降24.1%；上海新建商品住宅成交5460套，环比下降3.7%；广州新建商品住宅成交2634套，环比下降6 .4%；深圳新建商品住宅成交1001套，环比下降18.9%。
另据链家地产市场研究部统计，9月上半月，北京商品住宅成交约2100套，创下36个月以来最低，同比下降14.2%，环比下降31.4%。其中，9月新开期房项目在北京房地产交易管理网上显示的成交量仅17套，当期签约率不足0.4%。
和一线城市惨淡的成交相比，同一时段，限购范围内的主要二线城市一手市场成交量表现相对活跃。其中，天津新建商品住宅成交4087套，环比上涨12.4%；苏州新建商品住宅成交3361套，环比上涨9.6%；厦门新建商品住宅成交1145套，环比上涨51.3%。仅福州、西安、沈阳成交量有一成左右的下跌。
伟业我爱我家市场研究院分析认为，由于“限购令”精确打击了外地购房需求，使得众多房地产热点城市的外地购房需求大幅减少。与市场预期、交易成本的变化不同，有效需求减少对楼市成交量的影响是根本性的。
中原集团研究中心高级经理刘渊表示，在限购、限贷等调控政策的影响下，主要城市的新建住宅成交量自今年2月起即呈现以往少有的平稳状态。不同月份虽有所波动，但整体来看，成交量月度变化的幅度日益收窄。这种现象说明，目前的房地产市场以刚性需求为主，在房价没有出现实质性下降的情况下，成交量很难出现明显的反弹，同时今年“金九银十”也将难以出现。
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮告诉记者，受持续调控和近期多个近郊项目价格调整影响，购房者观望情绪有所升级，多数购房者都选择暂缓购房计划。今年“金九银十”期间，尽管开发商推盘较为踊跃，但房价的实质性调整尚未有效展开。陈亮预计，随着房价下调至合理范围，购房者的出手意愿会有所增强，一手住宅成交量也将有望回暖。
本网视点：经过一年多的持续不断的调控，房价终于出现了来之不易的停涨。但是，单月的停涨或许不能代表房价即将出现拐点、或者说楼市调控已经达到了目的。房价环比回落和持平的城市数量增加，主要是信贷、限购、限价等政策在显效，一旦这些政策退出，可以肯定的是房价还将重复上涨通道。况且，仅仅看房价的涨跌是不科学的，更应关注房价和居民收入之间的关系。因为限购、限价等调控的目的，核心就是要求地方财政不能为了土地财政而忽视老百姓特别是中低收入阶层的承受力。即使出现了停涨，但是，目前的房价仍然是极大多数人“高不可攀”的“奢饰品”，因此，要想实现民有所居，调控绝对不能放松。
