年北京二手房的“量跌价涨”仅是相对2009年而言，与其他年份相比，2010年北京二手房市场仍然呈现出量价齐升的态势。
根据21世纪不动产监测，2010年北京二手房市场总体成交比2009年回落约27%；而二手房成交均价为27253元，同比上涨14%。
政策调控对投资性需求抑制作用明显
世纪不动产分析师常智认为，量跌是因为2010年是政策调控年。去年以来房地产政策主要思路之一是“区别需求”，其核心是将非自住需求隔离到市场之外，缓解目前阶段性的房屋供求矛盾，尽量保证土地和房屋资源社会分配的公平性。区别需求通过对市场上自住、投资还是投机进行划分，并在信贷政策、购买权、购买面积等方面进行“有保有压”的政策对待。首套房首付款提高至四成；二套房首付提至五成，利率1.1倍；暂停发放三套房贷款，北京甚至发布了限购令。
很明显，区别需求的调控政策效果明显，1-4月份各路资金疯狂入场抢夺房源，推高房价的现象基本消失。反映到市场就是成交量从4月中旬接近疯狂的高位明显回落，并保持在一个相对健康水平。政策的出台也改变了买家对市场的预期，一部分买家由于对后市走向不明朗，均进入观望状态，今年市场的观望期是在5-8月，9月份之后市场对政策的消化告一段落，买家重新入市迹象明显，然而从全年来看，政策对成交量的影响还是相当明显。
但是，麦田房产营销总监吴存胜认为，2010年北京二手房的“量跌价涨”仅是相对2009年而言，与其他年份相比，2010年北京二手房市场仍然呈现出量价齐升的态势。
年北京二手房市场交易火爆，由多种原因造成：2008年市场的低迷积累了大量刚需群体，至2009年集中释放；2008年底出台一系列房地产优惠政策，在首付下降的同时降低了交易成本，减轻了购房负担，产生大量交易；房价的上涨诱发了投资投机性需求，也提高了二手房业主的售卖意愿……当这些因素消失，一段时间内，很难再现2009年二手房市场交易的火爆。麦田房产市场研究部统计数据显示，2010年北京二手房成交量已经突破20万套，虽然低于2009年的26.69万套，但这已是近年来的最高成交量。
自住需求仍相当旺盛
与4月份房市调控政策出台后市场出现大幅回落的情况不同，今年“十一”前出台的政策对市场冲击不大，成交量和价格并没有再次出现像4月份那样明显回落的趋势。据21世纪不动产的监测，2010年5月成交环比回落56%，成交均价环比回落2.1%；而11月份量价回落幅度仅分别为14%和0.1%。
在经历了一段时间的观望后，由于市场价格没有明显回落，刚需购买力开始重新回到市场，反映了市场对于政策第二次调控的敏感度在降低。5月份市场上出现的低价房源在短时间内被市场所消化，表现在成交价格上就是，下半年成交价格一直保持在一个比较平稳的平台。
抗通胀需求重新激活楼市
另一方面，进入2010年第四季度以来，中国CPI指标节节走高，9月-11月统计局公布的CPI同比增速分别为3.6%，4.4%，6.9%，加速上升的态势非常明显。通胀预期进入11月份再次抬头，不论是卖方还是买方都有通过持有房产来抵御通胀的需求。卖方惜售的心态造成市场房源的紧张，加速了在今年最后两月房屋价量双升的态势。
二手房价量超越一手房将成为常态
年，二手房的成交均价首次超越新房。麦田房产营销总监吴存胜分析，未来二手房在成交量和成交均价上均会高于一手房。土地是不可再生资源，随着城区土地的不断开发，目前五环内可开发土地越来越少，所以如今的新开楼盘基本分散在五环外。而房子的价格受地段、配套、交通等因素影响，位置相对偏远的一手楼盘在这些方面不占优势，只能通过低价吸引顾客，开盘价格偏低。而如今五环内等待流通的几乎全为二手房，占据了城市的中心地段，加之配套设施的完善和交通的便利，成交价格自然高于一手房。
