——对话住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹
住房永远是最重要的民生话题之一。2010年，国家对房地产市场进行严厉的调控，保障性住房建设也快马加鞭。展望新的一年，人们期待楼市稳定，更多人能买得起、租得起房子，改善住房条件；保障房能建得更多、覆盖更广，让更多人受益。
2010年的楼市调控会对2011年的房地产市场产生什么样的影响？2011年如何进一步改善人民群众住房条件？记者近日采访了住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹。
调控究竟有没有用
更多人买到了房，不可否认调控取得的客观效果
记者：2010年房地产市场形势复杂，几度出现部分城市房价上涨过快的情况。为遏制房价过快上涨，1月、4月和9月末，国家先后3次出台楼市调控政策，被称为“史上最严厉”的楼市调控。2010年11月，70个大中城市房价同比上涨7.7%，主管部门认为调控取得了一定成效，但许多群众不这样看。您如何评价调控的效果？
秦虹：总体而言，2010年的房地产市场波澜不惊，调控还是起到了一定效果。
首先，在调控的背景下，开发投资增幅并不小。前11月共完成房地产开发投资4.3万亿元，增速36.5%，非常高，打消了年初人们对楼市调控可能导致经济二次探底的忧虑。
其次，成交量不少。前11月商品房销售面积达8.2亿平方米，增速9.8%。在许多城市实施限购政策，限制一个家庭购买多套房的情况下，销售量增加，说明有更多家庭买到了房。
第三，价格相对涨幅不大，过快上涨的势头被遏制了。特别是在一线城市、东部沿海特大城市等，2010年房价涨幅相对来说比较平稳，打折促销的也比较多。如果没有调控，2010年房价涨幅绝不是这样的水平，市场会更不健康，危险更大。
人们对调控不满意
楼市问题积重难返，仅靠短期调控难以实现大众期待的效果
记者：但从居民的感受看，房价仍然过高，远远超过普通人的支付能力，群众怨言很大。客观上，2010年一线城市的房价几次出现过快上涨的势头，比如北京，2010年底又出现一些楼盘排队抢购的现象，个别开发商也因此洋洋得意，说“谁不买房谁傻”。人们对调控的效果感到不满意，究竟是什么原因造成的？
秦虹：大家对调控不满意，我想原因是多方面的。
今天楼市出现的种种问题，比如房价上涨过快、投资比例过高、违法违规交易、炒地炒房等，都不是近一两年形成的，比如2005年就开始出现的供求失衡问题，积累到今天，越来越严重。这些多年积累的问题，不可能在政策出台短短几个月就得以解决。
另一方面，今天房地产市场的问题，不仅仅和房地产自身运行有关，也和外部因素有关。比如流动性过剩，社会资金充裕，而投资渠道有限，大家只好投资房地产；收入差距大，有的人不用贷款也能买得起很多套房子，有的人一套自住的也买不起。这些因素对房价影响很大。不可能在外围这些问题没有解决的情况下，仅靠房地产调控政策就能解决房地产根本性的问题。
房改10多年来，房地产业发展速度特别快，但与此相适应的房地产制度建设却远远没有跟上。比如与房地产市场发展相应的税制体系迟迟无法建立，相关法律法规不健全等。在这种被动的情况下，政府调控房地产市场只能靠短期政策。而短期政策往往需要服从国民经济宏观调控的决策，保增长的时候就“救市”，防过热的时候就收紧，容易引起行业的整体波动。如果长期制度不建立起来，仅靠短期政策来调控的话，很难实现大家所期待的效果。
楼市调控如何继续
房产税试点很关键，限购仍有必要
记者：住房和城乡建设部部长姜伟新最近表示，2011年仍要坚定不移地加强房地产市场调控。在新的一年里，房地产调控要继续坚持，重点应该放在哪些方面？
秦虹：2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉的执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求。二是切实增加市场的有效供应。我认为，这两项措施非常关键，2011年应该坚持。
为什么要坚持？首先，现在社会上的资金仍然非常充裕，资金多、没有出口，2011年这一状况很可能会延续。因此，差别化信贷政策必须坚持，阻挡投机资金进入房地产市场。
同时，楼市供求失衡的状况依然存在。只有供应略大于需求的时候，房价才能真正稳定，投资者也才会离开这个市场。而且，由于房地产是不动产，一个相对稳定的市场，还需要使整个城市住房总套数比家庭总数要大。因此这种供大于求不仅是总量的，而且应该在每个房价上涨过快的区域都实现供大于求。所以仍然要努力增加有效供应。
坚持调控的同时，更要注重制度建设。尤其是房地产税，要尽快开展试点。开征房产税可以起到调节社会财富分配，减少房屋空置，稳定地方财政收入的作用。我们从无到有建立房产税制度，尽管难度很大，但尽快开展试点非常关键。
记者：许多城市采取的限购政策2010年底到期，这种行政手段式的调控政策一度争议很大，2011年是否还应该继续执行？
秦虹：2010年的调控中，受批评最多的就是限购。应当承认，限购肯定是行政手段，但在经济手段效果有限、而房地产市场有异动的情况下，采取必要的行政手段干预是需要的。不仅能起到遏制房价过快上涨的作用，对家庭收入分配也能起到一定调节作用。避免有钱人买多套房，越来越富有，而没钱的人一套房也买不起。我认为，2011年，在房价上涨压力较大的城市，还有必要继续采取限购政策，来弥补现有经济手段不足。
新一年房价走向何方
流动性、利率、供求决定房价走势，“不限户籍”的公租房最值得期待
记者：展望2011，房价的走势仍然是大家最关心的。我们都知道预测房价涨跌很难，请分析2011年哪些因素将影响房价走势，调控对房价的影响又有多大？
秦虹：从目前宏观经济形势看，2011年房价的基本走势取决于三方面。一是流动性，如果新增货币量大，房价进一步上涨的可能性就大。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果今年通货膨胀率居高不下，实际利率仍然是负利率，房价上涨的压力也就更大。三看供求关系的调整。供求矛盾如果能进一步得以缓解，房价就有可能稳定甚至下跌。
相比这些外部因素，房地产调控的主要作用是抑制市场的短期波动，对房价的影响是短期的。调控要取得更好的效果，最关键还是在落实。因此，2011年，抓政策的落实将是调控的一个重要任务。
记者：住房问题的另一大方面是保障性住房。2010年保障性安居工程建设规模创历史之最，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套。不过，许多人感到保障房还是遥不可及，特别是非户籍人口，选择有限。您认为2011年保障房建设还要在哪些重点方面加码？
秦虹：2010年的保障房建设，无论建设量还是中央投资都是史无前例的，达到了预期目标。但是，在高房价的情况下，现在的保障房建设量尽管比过去大，总体还是不足。特别是对夹心层、新就业人员和外来务工人员的保障力度还远远不够。今后应该着重努力解决这些群体的住房保障问题。
当前，各地基本上已经通过廉租房，对低保的住房困难家庭实现了“应保尽保”。可以预见，公共租赁房将成为主要的保障形式。公共租赁房最大的特点是户籍开放，可以加快解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员住房问题。在整个“十二五”时期，大力发展公共租赁房将成为住房保障的重点。
我想，对普通居民而言，无论是租、买，还是通过政府保障，都想尽快住上称心如意的房子，改善住房条件。2011年，房地产调控还会继续，这有利于年轻人合理安排购房计划，不必太担心房价上涨比存钱快。保障房力度会进一步加大，会有更多原本不能享受住房保障的群体住上保障房，让更多百姓的安居梦想变成现实。
