■ 关注动机
或许应了“登高必跌重”这句话，年初曾是北京涨价先锋的通州，历经几个月的僵持之后，下降趋势终于从成交量传导到房价上。
从最初个别楼盘扭扭捏捏地促销，到如今不少楼盘直言降价；从最初每平米两三千元的优惠，到如今每平米近万元的大降；从城区外围到新城核心区，通州楼市正在经历着“大滑坡”。
■ 通州价格下滑轨迹
●2010年7月初，K2海棠湾推出“无理由退房”活动，指定毛坯房源降价3000元/平米。
●2010年7月上旬，京洲世家推出“3万抵50万”的特惠活动，根据测算，每平米实际优惠幅度高达五六千元，折扣接近7.2折。
●2010年9月，珠江拉维小镇推出90余套团购房源，均价16800元/平米，起价15800元/平米。而今年4月，该项目最高报价曾达到25000元/平米
●2010年10月，月亮河公园宣布“直降万元”，报价约为2.5万元/平米，而今年3、4月份，同类产品均价一度达到3.5万元/平米。
●2010年11月，京贸国际城四期开盘，均价19800元/平米，较之3号楼开盘时单价26800元/平米的均价下调7000元/平米。
都是降价惹的祸
“这盘棋，我有些失算了”，老张3月份买下通州两套房，才过去半年多，他买的两个楼盘均价格“跳水”。
这几天，租住在通州新华大街的老张家的日子很不好过。老婆有事没事跟他吵架，上小学的儿子害怕，天天躲在屋里不愿意出来。主要原因都是在通州的房子买亏了。
2009年，老张因为受不了市中心的拥挤，卖掉了芍药居的老房子，带着妻子和儿子到通州租了个房子住。2010年初本想在通州买套环境好、户型好的房子自己住，可看了3个月房，老张被通州“一天一涨”的房价惊呆了，迅速出手，3月份他以19000元/平米的价格购买了京贸国际城一套两居室。接着，手里还有余钱的老张又买下了珠江拉维小镇的一套房，价格是21000元/平米。
看着房价一路飙升，周边有楼盘也率先破3万/平米大关，老张心里乐开了花。然而好景不长。才过去半年多，他买的两个楼盘先后“跳水”，令老张后悔不迭。
曾经售价达到26800元/平米的京贸国际城，近期突然爆出新开盘均价降到19800元/平米的消息，开发商同时承诺，购买价格超过20000元/平米的业主返还差价。
由于老张购买的价格是19000元/平米，无法享受差价返还。老张说，本来买得早，开盘才开到二期，指望着能赚上几十万，没想到自己买到了最高点。老张说，他的朋友孙女士，是听了他的介绍买的京贸国际城，比他晚买了一个月，均价是23800元/平米。孙女士已经接到了开发商签补充退款协议的通知。“后开盘的房子，户型和位置都比我的要好，所以算下来，我最亏了”，说起这事儿，老张一脸的沮丧。
“这盘棋，我有些失算了”，老张说，但更让他失算的是珠江拉维小镇的房子。9月份，曾经涨到过25000元/平米的珠江拉维小镇降到了16000-18000元/平米的水平。“京贸国际城的房子至少还没亏，但是珠江拉维小镇的房子着实缩水了，40多万就没了。”
老张说，当时一下子买两套房，家里人都持反对意见，但对自己颇有信心的老张不听劝阻，执意要买。想想当时的冲动，老张很后悔。“本来是想买套养老房，看到房价涨得快才动了投资的念头，现在还被套了”。
对于现在手里的房子，老张表示并不急着卖出去，等拿到房出租，然后坐等升值，“我想留到赚钱了再卖出去，不过留不留得了就说不好了”，老张说，父母年纪大了，儿子还在上学，用钱的地方不少，如果哪一天急需用钱了，就是赔了也只能把房子卖出去。“能拖一天是一天吧，说不定什么时候就涨了”，老张显得有些无奈。
区域标杆项目领降
珠江拉维小镇、月亮河公园、京贸国际城……这些通州区域的标杆项目，在上半年高歌猛进地涨价之后，现在又纷纷扛起了促销降价大旗。
年初，通州楼盘是翻着跟头往上涨价；如今部分楼盘却是急速下滑。而在包括老张等普通买房人看来，这种下滑正在蔓延。
珠江拉维小镇、月亮河公园、京贸国际城……这些通州区域的标杆项目，在上半年高歌猛进地涨价之后，现在又纷纷扛起了促销降价大旗，着实令不少曾经奔着新城规划利好而出手的购房者，心中五味杂陈。
老张这两天，除了在家里郁闷，偶尔也去各家售楼处逛逛。“世纪星城快开盘了，价格说是每平米18000元-22000元，而4、5月份的时候，他们卖到30000多元了，可是你知道吗，去年10月我去看房时他们的价格还不到15000元”，老张感慨说。
家住通州世纪星城的80后佳佳，也在这一年多看着通州房价的轨迹。2009年初，需要购置婚房的佳佳和老公，以9000元/平米的价格在世纪星城购买了一套两居室。佳佳说，自从住进新房，就看着门口二手房的挂牌价格天天变样，从一万出头，一度飙升到25000元/平米以上，现在，世纪星城的二手房价格已经回落到了16000元/平米。“只要不跌破我购买时的价格就好，”在佳佳看来，一时的涨落对自己来说只是个数字变化。但现在降价在通州楼盘间的传染，让佳佳也开始有点担心。
在京贸国际城、月亮河公园附近K2清水湾买楼的陈先生同样有些不放心。月亮河公园降价了，京贸国际城也跟着降了，清水湾会不会步这两家降价的后尘呢？虽然清水湾售楼员告诉陈先生不会降价，但是谁也不敢打这个包票。
值得注意的是，相对于涨价的迅猛，降价却多了很多“花活”。记者在采访中了解到，在不少楼盘开始降价的时候，前期降价的珠江拉维小镇又涨价了。据了解，由于后期还未推出，目前仅有少量尾盘，珠江拉维小镇近日已经迅速将售价上调了1万/平米，均价达到28000元/平米。“京贸国际城降价后，给区域带来很大的震撼，正好珠江拉维小镇前期都差不多卖完了，最后一栋楼预售证还没批，为了让前期买房的客户觉得有面子，决定低调提价1万/平米。”一位刚从珠江拉维小镇跳槽到通州另一楼盘的销售员这样说。
降价提旺人气
老张感慨地说，看到京贸国际城降价之后带来的人气，“难保其他开发商不照葫芦画瓢”。
11月23日下午，记者在京贸国际城位于通州耿庄桥南的售楼处看到，多达7—8组客户在此看房或办理贷款手续“从放出降价消息（11月19日）后，来电来访量一下子就火了”京贸国际城销售人员表示，此前市场冷淡，一周也卖不了一套房，降价后保守估计，最少每天都能有一两套成交。京贸国际城有关人士也向记者透露，降价之后，每天来电量达到100多组，来访量达到几十组。
老张也向记者证实，这两天他来京贸国际城售楼处转，发现人确实挺多的，有来签协议的业主，也有来看房的人。老张说，开发商聪明，几个月没有成交量，后面还有一大堆房子等着卖，不降价眼看着不行了，而在降价的同时，还推出了给老业主退还差价的措施，这样既防止了业主不满，也等于给自己打了个广告。孙女士很赞同老张的看法，本来得知要降价，心里堵得要命，接着就听说了可以退差价的消息，也顾不得郁闷了，就觉得庆幸。“降价的楼盘多了，能退钱的真没听说过，业主论坛里不少人在夸开发商仗义”。
记者看了一下，以当天销控表计算，自11月19日降价后至11月23日的5天内，京贸国际城共成交11套，预订9套。截至11月25日，北京房地产交易管理网数据显示，该项目已成交了383套，均价24174元/平米，仅11月22日至25日三天便成交了7套。
在京贸国际城售楼处现场，不少购房者都关心该项目是否会再降价，如果购买后再次降价，开发商能否保证补差价？而所有销售人员都表示“价格绝不会再降”。
记者当天还走访了通州新城核心区的三个楼盘，除了该项目火爆外，K2清水湾等项目都只有1-2组客户，较为冷清。老张感慨地说，看到京贸国际城降价之后带来的人气，“难保其他开发商不照葫芦画瓢”。
通州房价继续下探？ 识时务者为俊杰。包括京贸国际城等楼盘在内，放弃硬扛都被业内人士视为明智之举。
事实上，不仅老张们心情复杂，通州的开发商也正在经历着一场抉择——扛还是降？
京贸国际城副总经理何鹏表示，此次降价，更多是由于公司自身在一次调控、二次调控不断加码后，走出了观望期，做出了顺应调控和市场的举动。虽然公司对项目价值的信心并不改变，但不能一直忍受没有成交的局面，不能一直等。据介绍，今年4月调控开始后，京贸国际城和通州不少项目一样，销售陷入停滞状态，“几个月的成交只是个位数。”
降价趋势还会不会继续扩散？通州楼市还有没有可能继续下探？不少通州开发商出言谨慎。
远洋东方是远洋地产在通州首个高端公寓项目。9月首次开盘的7号楼，104套房已经签约90套，签约均价15876元/平米；11月10日再次取证152套房源，截至昨天，签约9套，成交均价16255元/平方米。不难发现，即使首次开盘销售骄人，远洋东方仍然选择了平价推盘；同样，即使在二次开盘的时候，远洋东方依然选择了平稳的节奏，“不会有其他项目降价带来的压力。”远洋地产北京区域事业部副总经理胡宇宙对记者表示，远洋东方定位为改善型居所，跟通州一般项目不一样。产品去化速度也和刚需产品不同。
在胡宇宙看来，年底将至，一部分项目或出于资金压力，或出于销售压力做出调整很正常；加上通州这两年供应也多，库存积压比较大，涨幅较大，市场上有小幅调整都很正常。但如果说到大幅降价，只能是个别行为，不会形成区域主潮流。
另一不愿具名开发商也对记者强调了产品差异性带来的销售策略的不同。这位开发商表示，类似汽车，不同品牌不同车型的客户群不一样，因此相互之间的影响并不一样。因此，自己的项目并不会跟进降价。
虽然不少楼盘表示不会跟进降价，但是不少开发商都承认通州房价有继续下行的压力。而这种压力一方面来自看不见的手，一方面来自看得见的手。“政府调控控制房价的影响依然存在。”前述不愿具名开发商透露，通州一预售价格超过30000元/平米的楼盘在申请预售证时还对政府部门承诺“实际售价保持23000元/平米的水平”。
资金压力迫降？
虽然京贸国际城否认了降价出于资金压力，但在通州降价的房企中，并不乏因为资金压力欲寻求回款的案例。
楼盘降价，需要开发商的内动力。而众所周知，资金压力往往是开发企业调整价格策略，争取尽快回款的主要驱动力。最新降价的京贸国际城是否也遇到了资金压力，也引起了业内的猜测。
今年2月24日，来自通州的一家私企击败保利等房企大鳄，以28.2亿元的价格，将通州半壁店地块收入囊中。这家企业正是京贸国际城的开发商、北京天旭运河房地产开发有限责任公司。巨额出让金的支付，是否让企业承受了较大的资金压力？对此，京贸国际城副总经理何鹏否定了这一猜测。何鹏透露，28.2亿的土地出让金已经缴清，而仅在今年前三月，京贸国际城销售收入就超过17亿。
何鹏还表示，如果真有资金方面的压力，京贸国际城也不敢承诺补偿原来高价买房人差价。原来，这次从26800元/平米的报价下调到19800元/平米后，京贸国际城同时做出了在房地产界破天荒的一个举动：给原来买房均价超过20000元/平米的客户补偿差价。根据测算，这部分需要补偿的差价需要2亿元。
但又一个猜测随之而来。对于要补偿的这部分差价，虽然京贸国际城现在已开始与客户签约，但是最终却要到明年6月到8月份交房的时候才进行补偿。“开发商会不会用降价之后的销售回款来补差价？”不少买房人开始怀疑开发商巧妙地打了一个时间差。
对此，何鹏的解释是，如果开发商敢打这样的时间差，至少要有足够的信心，而这种信心要源于降价之后的销售超过两亿元，“以现在京贸国际城套均200万来计算，至少要卖100套房子才够2亿。”但在目前的市场状况下，能不能卖到100套还很难说。
虽然京贸国际城否认了降价是因为资金压力，但要想完全平息市场对其资金压力的猜测并不容易。一位不愿具名的开发商对记者表示，一般来讲，只有资金压力才是降价的内动力，没有资金压力，谁也不会主动降价、削薄利润。
另据本报记者了解，在通州降价的房企中，并不乏因为资金压力欲寻求回款的案例。个别项目此前也正在寻求贷款等融资。
■ 观察
库存——通州楼市难承受之重
由于全部是在今年调控开始前取证，从京贸国际城签约情况看，成交总体处于通州表现较好的水平。但对于调控之后入市房源来说，就没有这么幸运了。
从年初截至11月23日，通州共有31个次的楼盘放量，合计供应9178套房源，共签约4384套，签约率48%。而这不到一半的总体成交率更多地来自调控前的“旺季”。自4月中调控开始后，通州取证项目19个，新增房源放量5280套，实际签约1558套，签约率勉强达到30%。
成交的缓慢甚至停滞也逐渐成了许多开发商不能承受之重。即如此前降价的珠江拉维小镇，4月28日取证300余套房源，几个月的时间中一直是零成交。而在降价之后，签约数字已攀升到78套。
北京中原地产研究总监张大伟介绍说，9月数字显示通州楼市库存量占全市21.6%，仅次于朝阳区。而在通州库存中住宅占比全市最高，高达81.5%。而全市的比例为55.3%。这也意味着通州商业配套比例远低于全市平均水平。“库存大，供应大，通州楼盘承受的降价压力可想而知。”
除去库存，通州此前虚涨的房价也使降价压力加大。近年来特别是今年春天通州房价高涨导致通州房价虚高，几乎已经成为业界共识。通州本地一开发商对记者表示，个别楼盘几年前是什么样，现在还是什么样，价格却远不是当时的价格。“仅因为一个通州新城规划，房价就噌噌往上涨，确实不正常。”
在库存量大的背景下，多次涨价对购房人来说，透支了未来升值获益空间；对开发商来说，加大了后期提价的难度。毕竟一般推盘都是低开高走，房价公认虚高后再想维系乃至上涨难度太大了。
京贸国际城一名销售人员对记者表示，由于该项目“楼王”4号楼即将入市，新增供应500多套房源，申请的拟销售价格也较3月开盘时低，“在售的3号楼不降价，4号楼出来后这些尾房就更卖不掉了。”据了解，京贸国际城整个项目包括13栋楼，目前开盘的只有3栋楼。
