据机构统计，今年前11月，北京二手房成交均价21179元/平方米，而新房成交均价为19967元/平方米。预计2010年全市新房成交均价最高也不会超过每平方2万元，但是二手房均价肯定将突破每平方2.1万元。自2009年北京二手房成交量首次超越新房成交量以后，全市二手房均价首次超越了一手房。
伟业我爱我家集团研究院院长陈亮表示，以往北京的一、二手房价格倒挂只是发生在局部区域和特定时期，而这次全市二手房均价超过一手房，则是市场发展阶段和城市发展布局所造成的。
据了解，由于目前北京周边卫星城和新兴组团的崛起，90%的新开楼盘项目散布于五环以外，而二手房80%的交易都集中于四环内，新盘交易越来越郊区化，而二手房市场相对集中城市核心区域，这使得最终全市二手房交易均价高于新房。
此外，2010年这一政策调控之年，楼市调控对新房市场的影响相对要大于二手房市场。在以自住型购房为主的时代，二手房的地段优势、配套优势和现房优势，使得二手房的刚性需求更加旺盛。
北京二手房成交量连续破千套北京二手房成交量连续破千套，整个12月份成交量突破2万已成定局。截至12月23日，北京二手房总成交量已达16633套，其中二手住宅成交量为15354套，较11月同期成交量的13148套、11923套，分别上涨了26.5%及28.7%。
对此，业内人士指出，二次调控后开盘的商品房价格仍上涨，是促使二手房成交量上涨的主因。
多因素促 二手房成交放量根据北京房地产交易管理网数据，自4月份楼市调控以来，北京二手房日成交超过千套的单日合计为8天，而本周前4天则全部破千。此前的4天，分别是9月和11月的最后2天。
据统计，截至23日，北京12月二手房总成交量已达16633套，其中二手住宅为15354套，较11月同期成交量的13148套、11923套，分别上涨了26.5%及28.7%。由此推设，整个12月份，北京二手房成交量将出现调控后首次突破2万套。
“虽然调控不断，但新开盘的商品房价格仍不断上涨，这是促使二手房成交量上涨的主因。”北京中原地产张大伟说。
据统计，虽然12月以来，北京开盘的商品房项目数量明显增加，但是预售均价却不降反涨，目前已经达到了26000元/平方米，而且在预售项目中，低价房所占比例还在下降。这使得原本预期房价下调的购房者纷纷入市，成交量自然上涨。
再者，业内人士指出，通货膨胀预期的增强，使得保值性购房需求增加，间接推高了房地产总体需求水平。另外，年底翘尾因素也成为助推因素之一。据预测，今年全年北京二手房成交量有望接近20万套的历史第二成交高量。 今年新房成交价上涨值得一提的是，全年房价的上涨再次强化了房价只涨不跌的预期，这是造成购房需求只增不减的长期原因。
“基于北京市统计局数据统计，目前新建商品房的价格在21000元/平米左右，较年初上涨10%左右。”链家地产首席分析师张月向记者表示，虽然调控政策制止住了房价的过快上涨，但上涨仍在继续。
据其统计分析，今年年初，受2009年市场恐慌性购房的影响，价格一路上涨，至4月价均价已经超过2万元/平方米，调控政策出台后对第二季度、第三季度的价格起到了一定的抑制作用，价格环比涨幅开始回落，在二次调控之后，价格基本维稳，但是北京商品房均价始终稳定站在2万/平方米以上。
而且，张月告诉记者，目前市场成交价与拟售价格的差距在逐渐缩小，“这进一步反映出市场的成交价格不断走高，降价预期减小的事实，无疑也会对二手房市场形成刺激。”她说。
26000元/平方米12月以来，北京开盘的商品房项目数量明显增加，但是预售均价却不降反涨，目前已经达到了26000元/平方米。（记者于祥明）北京二手房量跌价涨 房价同比上涨来自伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示：2010年1-11月北京二手房住宅网签总量174518套，整体交易均价21179元/平米。由此，伟业我爱我家市场研究院预计：今年全年北京的二手房网签总量将达到19.45万套左右，与去年的26.69万套相比，下跌27.11%，剔除网签与过户间可能存在的错误率，伟业我爱我家估算北京2010年二手房实际过户总数可达17.2万套上下。
而2010年全年二手房交易均价每平米将突破21000元/平米，同比去年大幅上涨53.68%。业主挂牌量和客户咨询量均出现了十分明显的增长态势，供求比例为1:2.3，创4年来历史新高。受政策影响，“二手经济适用房转商品房”交易占二手房交易比重较去年的4.21%大幅上涨了8.91%。户型方面，呈现“两极分化”，小户型和大户型的交易比重增幅明显，60-90平米的中等户型交易比重下降，但仍占有半壁江山。首次置业和改善型的自住购房需求成为市场交易的主力军。
对此，伟业我爱我家分析认为：
在今年房地产政策调整，金融贷款政策严控，限购、限贷、限外的前提背景下，市场成交量虽比去年有所下降，但是考虑到下半年市场的回暖，总体交易状况尚属稳定。
虽然一二手房两个市场同时受到了房地产宏观调控政策的影响，但是政策对二手市场的影响相对有限，二手房价格也连创新高。虽然5月份因政策调整和经济适用房转商品房带来的大量过户造成了15个月来的二手房价格首度下跌，但在对政策等因素的短暂适应之后，市场交易价格逐步回稳，并在年末之时随着成交量的反弹再度接近年中高点，年末市场25000元/平米的交易均价已较年初大幅增涨了近26%。
受政策影响，4月底出现了大量经济适用房业主集中办理“经转商”业务，使得二手经济适用房所占交易比重攀升。受流转环节税费增加的影响，二手商品房占市场交易比重呈现下降趋势，而二手已购公房占交易比重则呈现上升趋势。
在政策的打压下，随着市场中投资客比例的大幅下降，首次置业和改善型购房需求成为市场上绝对的购房主体，首次置业者因资金实力较弱，大多倾向于低总价的小户型房源，而有改善需求的购房者，为了改善居住环境，能够容纳更多的家庭成员居住，则更加偏爱大户型。由此造成了今年小户型和大户型房源交易比重的明显增加，中等户型交易比重的下降。
针对2011年北京二手房市场的情况，伟业我爱我家预计：
国家为避免房地产市场资产泡沫化和平抑房价，短时间之内不会放松目前已出的各项地产调控手段，再加上明年潜在的加息需求，2011年的房地产市场仍将面临政策考验。
考虑到2011年调控政策仍将延续，以及今年约有1.3万套经济适用房因年中政策调整变化而进入到市场交易属异动现象，所以明年的北京二手房市场实际交易总量或将有所下降，约在15.5万套左右，与今年的过户交易总量相比或将减少一成。考虑目前国内依然严峻通货膨胀并未得到实质性缓解，大量有投资避险倾向的购房者仍将目光集中到房地产上，欲通过持有房产来释放通胀带来的货币贬值压力，因此明年上半年的二手房价有可能呈现小幅惯性上涨的态势。但是，考虑到明年调控政策的延续，保障性住房的供应量加大和年中新房的大量入市，因此2011年的北京二手房价或将稳中有升。
政策的从紧也使得投资投机客大量撤出楼市，二手房价再度出现大幅上涨的现象也将很难再现。带有保值避险倾向的自住购房群体，包括婚房等首次置业需求和改善购房需求等仍将是2011年二手房市场上的购房主体。
随着远郊区县交通、医疗、教育、购物、娱乐等各类市政设施的逐步完善，二手房市场也将快速成熟，成为二手房新的交易热点。
11月北京二手房退房率达16.6％ 创年内最高中介恶意竞争抢签紧俏房源成交失败再退上月北京二手房退房率达16.6%―― 连涨仨月二手房退房率破纪录本报讯（记者张媛）前台交易，后台退房，记者今天上午从北京房地产中介行业协会网站上看到，11月北京二手房退房率高达16.6%，不仅创下年内最高纪录，也是自8月以来二手房退房率持续第三个月上涨。
10月份，房产中介退房潮余波尚未退去，11月份来得则更加汹涌。
北京房地产中介行业协会网站数据显示，11月，北京退房量2790套，退房率16.6%。而根据房地产交易管理网数据推算，11月北京单套二手房成交总价178万，也就是说，上个月，被退掉的二手房总价值达到了约50个亿。
分析：城区合并不是退房量激增主因上个月北京二手住宅成交总量创下4月楼市新政调控后的最高峰，达到16805套，然而，成交凶猛的背后，退房也紧随其后。到底是什么原因导致大批二手房被退？
10月份，北京二手房高退房率就引起了媒体的关注，退房率排名第一的中介公司当时给出的说法是因为四城区的合并，导致已经签约的交易必须在更改房本编号后才能网签过户，所以只能先退再重新签。
但记者发现，东城区和崇文区合并，两区共计成交量不过几百套，根本不足以支撑如此高的退房量，那么高退房率背后到底还隐藏着什么？
中介恶意竞争激烈房源被抢签“逮着紧俏的房源，中介公司就先在网上签约，这样一来别的公司就不能成交这套房，大不了自己的客户买不成的话再退掉。”在房地产中介从业六年之久的某业务员向记者透露，一些中介公司先通过网签“霸占”房源，之后再退，反反复复的情况下，退房量就会居高不下。
除此之外，由于最近房价稳健甚至有抬头之势，导致买卖双方互相毁约的情况出现也是退房量增加的原因之一。中原地产数据显示，上个月，京城二手房成交价达到19120元/平方米，上涨幅度为1.2%。紧俏房源依然受到购房者的追捧，所以卖家毁约增多也不容忽视。
