高企的资产负债率宛如房企随身携带着的重磅炸弹。根据W ind资讯统计，今年上半年末，这一行业的资产负债率已经高达71.28%.其中，总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元。与过去10年年报的数据相比，今年房地产的资产负债率达到最高值。与此同时，有媒体利用Z分数模型对136家A股上市房企进行破产风险评估显示，约8成上市房企正在面临破产风险。
“第三轮调控政策出台以来，商品住宅成交日益萎缩，价格逼近拐点临界，房地产行业中股权并购、涉矿事件频发，房企在面临高库存、成交，旺市转淡等销售压力下，高企的负债率令其在资本市场也面临生存风险。”链家地产首席分析师张月向南都记者表示，房地产行业前景愈加不乐观“短期内房地产行业低迷状态还有可能进一步加深。”
房地产业步入双去化周期
上海易居研究院近日发布的8大典型楼市库存调查报告显示，截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比新增952万平方米，增长约30.77%.在库存继续增长的同时，销售却持续下降。9月份，8个典型城市新建商品住宅成交量仅341万平方米，同比大幅下降44%.无独有偶。据世联数据平台显示，十一黄金周期间，多个城市的房地产市场成交备案数据同比大幅下降。曾被寄予厚望的十一黄金周楼市最终黯淡收场。
上海易居研究院由此得出结论，商品住宅存货销量比直线上升。据了解，存货销量比是住宅的存量与一定时期内销量(通常指一个月，计算方式为连续6个月销售量的移动平均值)的比值，以反映住宅库存的去化趋势。存销比过大反映了开发商资金回笼状况欠佳。
“在当前的市场环境下，房价下行的概率已经徒然上升。北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的最高历史水平，房地产行业已经进入了去库存化周期。”世联地产首席技术官黎振伟表示，由于央行稳健的货币政策及对房地产企业信贷融资的限制，房地产行业仍然处在去杠杆化周期。“双去化周期的影响将引致房地产行业深度调整。”
值得关注的是，二线城市也进入存销比高压阶段。截至9月底，济南、南京、厦门、杭州新建商品住宅库存总量为1320万平方米，比去年同期增35.9%。而9月份，四地新建商品住宅共成交115万平方米，比去年同期下降40%.其中杭州新建商品住宅库存282万平方米，同比增146.6%；南京库存366万平方米，同比增68.1%。
事实上，中国房地产行业的巨大风险已让外资选择用脚投票。自去年11月以来，已有美林、黑石、摩根士丹等外资机构陆续减持在华地产股份，合计金额26 .5亿元。而近期遭标普点名的绿城中国和世茂房地产等八支“高危”股股价在9月普遍跌逾2成，并被外资行大削目标价。有统计显示，8月22日到9月23日一个月时间内，50家上市房企共市值蒸发人民币1800亿元。
炸弹随时可能被引爆
不仅外资正在用脚投票，开发商自身对行业的信心也正变得脆弱。根据链家地产市场研究部统计，万科、中海外、碧桂园、富力、合景泰富、保利6个龙头房企9月份的销售业绩集体出现下滑，合计销售311.54亿，同比下降18%.12日，北京市统计局公布的3季度房地产企业景气指数为120.6，环比下降1.3%，自1季度以来连续下滑，为各行业中最低值;房地产业企业家信心指数为90.8，环比下降5.9%，同比下降18.4%.
“不少开发商面临着资金难以回笼的难题，部分中小型开发商更是逐渐陷入了资金困境。”上海易居研究院报告称。W ind数据亦显示，在房地产行业整体负债率提高的前提下，有些地产公司的负债率已经超过80%以上。截至今年上半年，在136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位。其中，ST兴业和ST园城已资不抵债。
“对于开发商来说，长期低迷的成交使其对资本市场的依赖程度增加，外资的不稳定性和信托资金的高成本更加深了房地产行业的资金风险，在这种情况下，大型房企凭借雄厚的资本基础、较好的销售业绩、在限购之后的均衡布局尚可以抵抗来自资本市场的风险，但对于中小房企而言，却有可能陷入生存危机。”链家地产首席分析师张月表示，“房地产行业资本缩水的表现还在地产股持续下跌和部分房企转移业务板块两个方面。也就是说，这个行业自身预期也出现根本改变，这已经从调控初期的消费者预期下降向业内预期下降进行扩散，这可能是异变的强有力信号。”
哪些公司未来破产风险最大?有媒体利用Z分数模型对136家A股上市房企进行破产风险评估。结果显示，仅31家房企不存在破产风险，同时，ST兴业、ST园城、天津松江、高新发展等13家房企迈进了破产的高风险区，而且其多项财务数据仍在恶化之中。这意味着，近8成上市房企正在面临破产风险。
据悉，该模型是美国著名财务专家阿尔曼于20世纪60年代末创建的。他根据数理统计中的辨别分析技术，选择最能够反映借款人财务状况、最具预测和分析价值的比率，设计出一个能最大程度去区分企业破产风险的模型，并利用这一模型对企业进行评估。该模型被各国银行广泛应用，用以判断贷款企业的信用风险，其对一年内的破产风险预测准确率在90%以上。
